Comment investir dans l’immobilier : notre dossier complet.

Tout le monde peut se lancer dans l’investissement immobilier, à condition d’être bien préparer. Dans cet article, nous répondrons de façon complète à la question que de plus en plus de Français se posent : Comment investir dans l’immobilier ?

Comment investir dans l’immobilier : le choix du bien.

Comment investir dans l'immobilier

Avant de vous lancer et chercher comment investir dans l’immobilier, il est absolument nécessaire de procéder à un état des lieux ainsi qu’à une analyse de votre situation. De cette analyse, va dépende le type de bien sur lequel vous allez vous concentrer.

La première clé pour un investissement immobilier réussis, est une connaissance parfaite et détaillée du produit que vous cherchez.

Pour ce faire, vous devez prendre en compte deux facteurs : votre argent, mais aussi votre temps. Avez-vous un capital de départ ? Quel montant êtes vous prêt à emprunter ? Travaillez-vous ? De combien de temps libre disposez-vous ?

Les appartements et les maisons.

Ce premier type de bien est le plus connue de tous, c’est celui auquel on pense tout de suite lorsque l’on se demande comment investir dans l’immobilier. 

Bien que ce ne soit pas encore une logique répandue, de nombreuses personnes font le choix de devenir propriétaire d’un investissement locatif avant de devenir propriétaire de leur résidence principale. Si vous êtes en train de planifier votre premier achat immobilier, sachez que l’option de l’investissement locatif peut s’avérer plus intéressante d’un point de vue financier.

Investissement de location sur le long-terme.

Elle présente l’avantage d’un faible turnover et la possibilité de déléguer toutes les tâches liées à sa gestion. Ce qui revient en faite à percevoir des revenus passifs fixes. Autrement dit ce type d’investissement s’adapte aux personnes qui n’ont pas forcément de temps de libre. Le rendement moyen tourne autour des 5%.

N’oubliez pas la colocation. Ce type de baille est plus intéressant : vous arriverez à louer votre bien pour un montant supérieur que dans le cas d’un baille traditionnel. Autrement dit dans ce cas, la rentabilité du bien est supérieure à 5%. Cela implique bien évidement l’achat d’une habitation qui compte au moins avec deux pièces.

Investissement de location sur le court-terme.

Et puis, dernière option, la location court-terme. Il s’agit de louer votre bien aux touristes. Cette alternative est de plus en plus en vogue car elle présente de nombreux avantages.

Tout d’abord le locataire vous paye en avance, ce qui vous acquitte des impayés. Et vous pouvez revendre votre bien à tout moment puisque aucun baille sur le long terme n’est en cours. De plus, si vous gérez correctement votre business, votre rendement va se démultiplier.

Cependant contrairement aux types de location antérieur, il s’agit d’un revenu actif. Autrement dit, sauf excellente organisation, vous aller devoir y consacrer du temps. De plus il est peu probable que vous perceviez un revenu fixe. Selon l’époque de l’année ou même la conjecture économique, vous pouvez subir de fortes variations.

Les garages et les parkings.

Même si un appartement en bord de mer fait bien plus rêver qu’une place de parking, je vous conseille de prendre ce type de bien en compte. Il présente en effet de nombreux avantages auxquels peu de personnes pensent.

En effet, on oublie souvent que l’achat d’un appartement implique des frais d’entretient. En réalité, on ne les oublie pas, on les sous-estime. Sur le long terme, ils peuvent tout de même atteindre 40% de la valeur du bien total. Ce qui est énorme. Et bien le premier avantage avec un parking ou un garage est que ces frais d’entretient sont extrêmement faibles.

De plus, ce type de bien dépasse rarement les 20.000€, même à Paris. Ce qui veut dire que vous pouvez accéder à cet investissement, même si vos revenus sont faibles ou si vous ne souhaitez pas faire d’emprunt. Autrement dit, le montant en jeu est faible, la prise de risque est minimisée. Par ailleurs, la rentabilité liée à ce type de bien est fort, elle tourne aux alentours de 10%. Sans compter le fait que les lois liées à ce type de baille sont bien plus souple que celles d’un baille traditionnel.

Comme je vous le disais, on n’y pense pas forcément lorsque l’on se demande comment investir dans l’immobilier. Cependant les garages et les parkings sont de très bons choix pour les débutant notamment.

Les locaux commerciaux et les bureaux.

Il s’agit d’un cas un peu particulier puisqu’on est sur un type de baille totalement différent. La cible n’est pas non plus la même, si qui va aura bien entendu de gros impacts sur vos critères au moment de choisir un bien.

Comme vous êtes propriétaire des murs, et bien vos frais d’entretient sont faibles. En réalité ils ne concerne que la partie gros oeuvre telle que la toiture, les fondations etc. Pour ainsi dire, vous n’aurez aucun frais lié à l’entretien de l’intérieure du local. Votre rentabilité sera donc plus élevée que dans le cas d’un investissement locatif. Par ailleurs, comme peu de personnes pensent à ce type de bien, il y a peu de concurrence.

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La pierre-papier.

Enfin, il existe un dernier type d’investissement, il s’agit de ce que l’on appelle la pierre-papier. Ce type d’investissement est de plus en plus en vogue, il présente le gros avantage de délégation totale des taches puisque vous gérer votre investissement depuis votre ordinateur. De plus, le ticket d’entrée sur ce type de bien est faible, 1000€ sont parfois suffisants. Pour ceux qui se demandent comment investir dans l’immobilier depuis chez soi, voici plusieurs éléments de réponse. 

Le crowdfunding.

Le crowdfunding ou financement participatif connaît un essor sans précédent depuis quelques années en France : en seulement 3 ans, il génère plus de 260 M d’euros.

Il s’agit d’un processus qui permet à une personne ou à une entreprise de recueillir de petites sommes d’argents auprès d’un grand nombre d’investisseur. Cela se fait généralement par Internet, via des plateformes web spécialisées.

Les SCPI et les SIIC.

La SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier présente le principal avantage d’investir dans l’immobilier, même avec un petit budget.

En effet il s’agit d’acheter des parts de SCPI dont vous deviendrez en quelques sorte l’associé. Ces société détiennent des parcs immobiliers et vous reversent un revenu fixe tous les mois. Le rendement que vous pouvez attendre d’un investissement dans une SCPI tourne autour des 5%.

La SIIC est à cheval entre l’immobilier et l’investissement en bourse. D’ailleurs, si le marché de la bourse vous intéresse, je vous invite à consulter ma liste de livre sur l’investissement en bourse. C’est grosso modo, le même principe que pour les SCPI, sauf que la société dans laquelle vous investissez est côté en bourse.

Comment investir dans l’immobilier : trouvez la bonne affaire.

Dans cette partie, nous allons mettre de côté l’investissement pierre-papier ainsi que le cas particulier de l’achat d’un local commercial ou d’un bureau. En effet la plupart des personnes qui se demandent comment investir dans l’immobilier pensant à l’investissement locatif.

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Les enjeux de ce type d’investissement sont : la constitution d’un patrimoine, le remboursement du prêt et l’obtention d’un cash-flow positif.

Pour y arriver, vous allez devoir dédier du temps à vos recherches afin de dénicher la bonne affaire. Avant de commencer, quelques conseils de base : soyez organisé, patient et n’hésitez pas à demander conseil auprès d’experts en la matière.

L’importance de l’emplacement.

C’est le critère numéro 1 à prendre en compte. Et c’est aussi celui qui va faire appel à votre imagination, à votre instinct plutôt qu’aux chiffres.

Votre but, et bien s’est d’acheter aujourd’hui ce que tout le monde voudra demain. C’est dans ce type de bien que vous allez voir votre cashflow gonfler. En faite, cela revient à spéculer en achetant un produit économique pour le revendre avec une plus-value, sans apport.

Mais il ne s’agit pas simplement d’avoir du nez comme on dit. Plus vous réunirez d’informations sur un quartier, plus il vous sera facile de projeter la valeur de cet emplacement dans les prochaines années à venir. Soyez par exemple attentif aux quartiers en constructions qui se trouvent en banlieue et renseignez-vous auprès de la Maire concernant les prochains travaux à venir.

Autre indice concernant le choix de votre emplacement : la présence d’hôtels à proximité. En général si il y a un hôtel, c’est qu’il y a de la demande. Faîtes également attention aux transports en communs, aux Universités, aux entreprises et aux commerces.

Dans le cas d’un appartement, n’oubliez pas de vous renseignez également sur les éventuels travaux de rénovation. Une façade toute neuve apportera de la valeur à votre bien.

Quelle superficie privilégier ?

Grande question liée à celle de savoir comment investir dans l’immobilier. Et bien cela va dépendre de votre projet. Le tout est que vous restiez logique dans vos intentions. Un studio à proximité d’une Université a une cible toute trouvée. En revanche une maison bourgeoise dans un quartier d’affaires risque d’être un peu plus compliquée à louer.

D’une façon générale, les grandes superficies avec plusieurs pièces vont vous permettre de ne pas vous limiter. Vous pourrez ainsi offrir l’appartement ou la maison à la colocation. De plus vous aurez beaucoup moins de turnover que dans le cas d’un studio étudiant par exemple. C’est d’ailleurs l’atout principal de ce type de bien : grande surface = stabilité.

En revanche d’un point de vue rentabilité, ce sont les petites surfaces qui sont à privilégier. Malgré un turnover plus important, le petit prix d’acquisition, la faible taxe foncière et des charges de copropriété permettent une rentabilité plus élevée.

Certains experts conseils de commencer par investir dans deux petits studios afin de minimiser les risques liés à la carence locative tout en maximisant la rentabilité.

Neuf ou ancien ?

Le schéma de pensé le plus courant dirige tout naturellement vers un bien neuf. En effet l’idée est de se dire que si l’habitation est neuve alors les frais d’entretien et de réparation sont très réduits. Donc le cashflow sera plus élevé.

Malheureusement, dans la pratique, il est extrêmement compliqué de trouver une habitation neuve à un prix accessible. Il y a en effet beaucoup de concurrence. Donc sauf si vous êtes habitué à avoir la chance de votre côté, ne perdez pas trop de temps à courir après ce type de bien.

Le neuf est avantageux dans le sens où votre bien sera aux normes. Cependant avec un peu d’huile de coude et de bon sens, vous arriverez à mettre en état un bien en peu de temps et à un coup par forcément très élevé.

Quant à la fiscalité, vous pourrez bénéficier d’avantages, qu’il s’agisse d’un bien neuf ou d’une habitation ancienne. Dans le cas du neuf, vous pouvez vous tourner du côté de la loi Pinel ou du dispositif Censi-Bouvard. Pour ce qui est de l’ancien, renseignez vous à propos de la loi Cosse. Par ailleurs, je vous rappelle que les travaux de rénovations sont défiscalisés.

Bien gérer la négociation.

Que vous ayez dénicher l’affaire du siècle ou pas spécialement, tout achat passera par une phase de négociation. Bien souvent, les investisseurs débutants ne sont pas à l’aise avec ce moment clé par timidité ou crainte de perdre la vente.

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C’est quelque chose que vous apprendrez au fur et à mesure cependant voici quelques critères qui peuvent vous servir d’argumentaire pour faire baisser le prix du bien.

  • L’état du marché local : le prix des biens similaires
  • La date de mise en vente de l’habitation : si le bien est sur le marché depuis plusieurs mois, vous aurez plus de chance d’obtenir un baisse que si’l vient d’être mise en vente.
  • Repérez les points faibles du logement
  • Enfin, annoncez toujours un prix plus bas que celui que vous pouvez payer.

Si vous faites les démarches avec une agence immobilière, vous bénéficierez de conseils d’experts. Dans tous les cas vous acquériez de l’expérience au fil du temps, et vos stratégies de négociation seront de plus en plus affilées et efficaces.

Comment investir dans l’immobilier : financez votre projet.

L’une des interrogations que se font les néophytes qui se demandent comment investir dans l’immobilier concerne l’étape cruciale du financement. Bien entendu cela va dépendre de la situation de chacun ainsi que du type de bien concerné. Cependant voici quelques notions de base, indispensables pour comprendre comment investir dans l’immobilier.

Les concepts indispensables pour investir dans l’immobilier.

La rentabilité brute.

La rentabilité est un pourcentage. On distingue la rentabilité brute et la rentabilité nette-nette.

La rentabilité brut s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100 afin d’obtenir un pourcentage.

Par exemple, si vous achetez un bien à 150.000€ et que vous le loué 650€ par mois alors votre rendement brut annuel est de 5,2%. Cet indicateur est utile et permet de se faire une première idée quant à la pérennité futur de votre investissement. Cependant lorsque vous allez analyser plus en détail votre financement, vous allez devoir prendre en compte d’autres facteurs.

La rentabilité nette-nette.

C’est là que l’on prend en compte ce que l’on appelle la rentabilité nette-nette. Pour la calculer, vous allez prendre en compte les charges d’un côté et les avantages fiscaux de l’autre.

Ces charges comprennent : la taxe foncière, les charges non-récupérables par le locataire et les frais de gestion en agence. Les avantages fiscaux eux, englobes les travaux ou les intérêts d’emprunt, qui sont déductibles des impôts. Vous pouvez également bénéficier d’autres avantages par le biais de montages fiscaux ou via la Loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard etc.

La notion de cashflow.

Bien souvent, on confond cashflow et rentabilité. Nous venons de voir que la rentabilité est un pourcentage. Le cashflow est, comme son nom l’indique, la circulation de liquidités.

Le cashflow est en quelque sorte, votre bénéfice. Si par exemple votre loyer vous coûte 500€ (mensualités, charges, impôts), mais que vous percevez une rente de 800€, alors votre cash-flow est 300€. Pour que votre opération soit rentable, il faut absolument que ce cash-flow soit au minimum égale à zéro.

Le taux d’endettement.

Le taux d’endettement est la part des revenus consacrés au remboursement du prêt. Il se situe entre 25% et 35% mais le plus souvent il est fixé à 33%. Il va dépendre de votre banque, de vos revenus, de votre capital de départ et de vos garanties.

Le prêt immobilier, avec ou sans apport ?

Disposer d’un import peut s’avérer avantageux pour plusieurs raisons. Pour commencer, il est plus probable qu’une banque accepte de vous prêter de l’argent si vous faites un apport de capital.

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Ensuite, plus votre apport est un important, plus la somme empruntée sera minime. Vous pourrez soit bénéficier de mensualités faibles soit d’une durée de remboursement plus courte. Si vous choisissez la deuxième option, les taux d’intérêt pratiqués seront bien plus intéressants. Par ailleurs, votre assurance emprunteur vous coûtera moins cher.

En général, la banque vous demandera entre 10% et 15% du montant total du frais.

Cependant, si vous n’avez pas assez de liquidités pour constituer un apport, sachez que ce n’est pas pour autant que vous ne pourrez pas accéder à un prêt. L’investissement immobilier n’est pas réservé aux investisseurs qui ont déjà des liquidités importantes.

Plusieurs banques prêtent même jusqu’à 110% (ce qui est l’idéal), à des personnes dont le revenu est inférieur à 2000€. Mais attention, ce n’est pas le cas de toutes les banques et cela devient très compliqué pour un bien supérieur à 100.000€.

Comment investir dans l’immobilier : la mise en location. 

Et bien voilà, nous y sommes. Vous savez comment investir dans l’immobilier, il ne vous reste plus qu’à louer votre bien. Et c’est à ce moment là que de nouvelles questions surviennent !

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Avant de louer, posez-vous les bonnes questions.

Nu ou meublé ?

L’une des questions que l’on se pose avant de mettre en ligne une annonce concerne les meubles. Doit-on investir dans le minimum vital, en évitant au maximum les frais supplémentaires ? Ou vaut-il mieux directement louer l’appartement vide et ainsi s’éviter les désagréments liés à l’usure du mobilier ?

Et bien cela dépend de votre bien, et de votre cible. Pour résoudre ce dilemme, mettez-vous dans la peau du locataire que vous visez. S’il s’agit d’un étudiant, le plus probable est qu’il recherche un bien meublé. S’il s’agit d’une famille, ils ont certainement leurs propres meubles.

Un bien meublé permet de gonfler le montant du loyer. Si vous êtes calé en décoration, vous pouvez d’ailleurs augmenter sa valeur de plusieurs centaines d’euros. Cependant, vous augmentez également vos frais de maintenance car il faudra renouveler les meubles.

Un bon compromis est de proposer au minimum une cuisinière, un réfrigérateur, un lit, une table et des chaises.

Agence immobilière ou pas ?

Autre dilemme très courant du propriétaire. L’agence immobilière permet d’éviter les problèmes, de perdre du temps avec la gestion et de confier votre bien à un professionnel. Cependant, cela coûte de l’argent. Mais si vous avez du temps de libre et un minimum de connaissances alors vous pouvez parfaitement vous occuper vous même de la location de votre habitation.

Vous pouvez commencer par mettre en location votre bien de particulier à particulier. Si vous n’avez pas de résultats satisfaisants, dirigez vous vers une agence immobilière.

Comment fixer le montant du loyer ?

Si vous faites le choix de confier votre bien à une agence immobilière, un conseillé vous aidera à fixer un montant. Mais dans tous les cas, le loyer d’une habitation dépend généralement de 4 critères :

  • Situation géographique
  • Surface habitable
  • Selon si votre bien est meublé ou non
  • Et puis bien sûre, de la concurrence.

Comment s’assurer un cashflow positif ?

Pour terminer notre dossier qui se veut de répondre à la question comment investir dans l’immobilier, voici deux conseils simples à mettre en place pour vous assurer un cashflow positif. 

Protégez-vous des impayés, choisissez le bon locataire.

Le bon locataire, c’est tout simplement celui qui paye, au delà des atomes crochus vous allez rechercher le locataire solvable. Pour vous assurer qu’il pourra vous payer sur le long terme, vous lui demanderez toujours les pièces justificatives suivantes :

  • Copie de pièce d’identité.
  • 3 derniers bulletins de salaire ou avis d’imposition.
  • Copie du contrat de travail.
  • RIB
  • 3 dernières quittances du loyer antérieur.

Dans le cas d’un étudiant, qui ne travaille donc pas, vous lui demanderez un garant qui fournira ces même pièces justificatives. Cependant, si votre locataire n’a pas de garant, il peut souscrire à une assurance de loyers impayés. Elle prendra en charge également les dégradations ainsi que les départs prématurés.

Soignez la présentation de votre bien.

Pour que vous puissiez obtenir un bon cashflow, vous allez devoir justifier le montant du loyer. En effet, de cette manière là vous allez : attirer les locataires et pouvoir maintenir un prix élevé.

Vous allez devoir apporter un certain soin à votre annonce, mais aussi aux visites. En ce qui concerne l’annonce, prenez soin de la qualité des photos et n’hésitez pas à investir dans un photographe professionnel. Quant à la description, n’omettez aucun détails mais restez toutefois concis. Précisez un numéro de téléphone, auquel vous serez joignable tous les jours.

En ce qui concerne les visites, n’oubliez pas de faire le ménage auparavant. Votre bien doit être impeccable. Si vous avez des éléments de décoration, n’hésitez pas, quitte à les retirer par la suite. Votre futur locataire doit pouvoir se projeter dans votre habitation.

Si vous passez par une agence immobilière, vous n’aurez pas à vous en occuper. C’est là que le passage par une agence immobilière est intéressant car se sont des professionnels qui se chargent de valoriser votre bien.

Et bien voilà, vous savez maintenant comment investir dans l’immobilier et obtenir un cashflow positif.

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