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RETOUR AU DOSSIER - LE LOGEMENT, UN CASSE-TÊTE AUSSI POUR LES ENTREPRISES

Dans nombre de bassins d’emplois, le logement est devenu un souci majeur. Les prix de l’immobilier ont subi ces dernières années une hausse totalement déconnectée de celle des revenus. Selon une étude du Credoc, réalisée en mars 2011 pour le Medef, les prix des logements anciens ont été multipliés par 2,5 entre 1995 et 2010, alors que, dans le même temps, le revenu nominal moyen par ménage n’a progressé que de 40 %.

Logiquement, les loyers ont été entrainés eux aussi à la hausse : entre 1960 et 2010, ils ont été multipliés par 17,5, les prix à la consommation étant, eux, multipliés par 9,8. Dans l’intervalle, les ménages les plus aisés ont en grande partie acheté leur logement, les plus modestes restant locataires.

Pour ces derniers, le logement représente une part croissante du budget : 23 % en 2006, contre 18 % en 1988. Et pour ceux appartenant au premier quintile de niveau de vie et logés dans le parc privés, l’effort est passé, dans l’intervalle, de 25 % à 41 %.

Le Centre d’analyse stratégique (CAS), dans une note publiée le 15 février, confirme que « les ménages modestes ont de plus en plus tendance à être logés dans le parc locatif en général, et dans le parc locatif social en particulier ». Il utilise la notion de logement « financièrement accessible pour un ménage », c’est-à-dire dont la charge représente moins d’un tiers des revenus. Et constate que « en 1988, 80 % des logements étaient financièrement accessibles aux 25 % des ménages ayant les plus faibles revenus disponibles. En 2006, cette part était tombée à 60 % ». Pour Vincent Chriqui, le directeur général du CAS, « cette évolution ne tient pas seulement à la hausse des prix de l’immobilier, mais aussi à d’autres facteurs comme l’éclatement des familles ou l’amélioration des normes de confort des logements ».

Des aides importantes, pas toujours efficaces

Pour réduire cette charge, l’Etat ne reste pas inerte. Il a dépensé en 2009 quelque 37 milliards d’euros, selon le CAS : 19,7 milliards en faveur des producteurs de logement (déductions fiscales, subventions pour la construction de logements sociaux etc.) et 17,6 milliards pour les consommateurs (aides au logement). « Il s’est ainsi construit 450 000 logements l’an dernier, dont 132 000 en HLM, contre 350 000 (42 000 en HLM) en 2000 » rappelle Vincent Chriqui.

Malgré cela, le logement demeure un problème. Alors comment faire pour que la dépense publique soit plus efficace ? Les « aides à la pierre » sont utiles car elles créent une offre nouvelle, estime le CAS, mais elles créent aussi des « effets d’aubaine » et des « phénomènes de surproduction en zones non tendues ». Et, dans le logement social, elles entraînent des « situations de rentes », du fait du droit au maintien dans les lieux, même quand les ressources des ménages ont fortement progressé. Quant aux aides aux consommateurs, elles ont pour atout de « ne pas freiner la mobilité puisqu’elles sont attachées à la personne et non au logement », note le CAS. Mais elles peuvent avoir un « effet inflationniste à court terme, du fait de la rigidité de l’offre, notamment sur les petites surfaces ». Il faut donc sans doute garder les deux types d’aides, estime le CAS, mais en étant plus vigilant sur un certain nombre de points comme les zonages qui servent au calcul des loyers et en demandant plus de transparence aux organismes de HLM dans l’établissement de leurs projets.

Seule certitude : le budget de l’Etat consacré au logement ne pourra sans doute pas augmenter dans les prochaines années et c’est donc en jouant sur un certain nombre de règles qu’il faudra réduire la tension existant actuellement dans ce domaine.

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